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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
2350 萬
1950 萬 - 參考單價：81.66 萬/坪
- 地址：
屏東縣
恆春鎮
南灣
地圖
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- 格局： 3房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：23.88 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：23.88 坪
- 土地面積：29.88 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：52 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件分析報告 (sid: 1205752)
本分析旨在從購屋者視角出發，針對位於墾丁南灣的住商用物件進行綜合評估。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置極佳：位於南灣海灘正對面，擁有頂級的商業地段優勢。 2. 用途多元：屬住商用性質，可兼顧自住、出租或自行創業。 3. 流量紅利：觀光旺季人潮密集，具備極強的吸客能力。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高：屋齡達 52 年，建築結構與管線可能老化，需面臨較高維護成本。 2. 空間有限：總坪數約 23.88 坪，對於商業經營或多房需求而言空間較為緊湊。 3. 單價較高：參考單價高達 81.66 萬/坪，對許多購屋者而言進入門檻較高。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 資本增值：隨著旅遊業回溫與墾丁觀光開發，核心地段的土地價值有潛在增長空間。 2. 整修獲利：透過現代化裝修可大幅提升物件面貌，增加租金收益或未來轉售價格。 3. 高租金潛力：位於核心商圈，旺季住宿與商用租金需求強勁。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 季節性波動：觀光區受季節影響大，淡旺季收入落差顯著。 2. 維修風險：老舊房屋在整修過程中可能會發現額外的結構問題，導致預算超支。 3. 市場競爭：周邊同類商用物件的競爭壓力。 |
2. 物件評論
總結：建議僅針對「經驗豐富的投資者」或「具創業需求的經營者」考慮購買。
主要理由： 此物件的核心價值在於其「不可複製的地理位置」。位於南灣海灘正對面，這意味著您購買的並非是房屋本身的建築價值（因屋齡已 52 年），而是該地段的「商業使用權」與「土地價值」。
對於尋找舒適自住房的買家，此物件並不適合，因為高昂的單價與老舊的屋況將帶來巨大的修繕壓力。然而，對於投資者而言，若能承受初期的整修成本，並能有效利用其地理優勢經營店面或短期出租，該物件將能創造穩定的現金流且具備長期持有增值的潛力。
購買前，建議務必針對建築結構進行專業鑑定，並詳細評估淡旺季的實際營運成本與收益比。
問與答
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